LA LOI SCELLIER

Dernière née des lois de défiscalisation, la loi Scellier succéde à la loi de Robien ( qui se terminera le 31 décembre 2009 ). Si elle similaire dans les grandes lignes à son aînée, son principe de défiscalisation est plus intéressant.

Le principe du régime Scellier

Concrètement, ce nouveau dispositif défiscalisant s’adresse aux contribuables domiciliés en France se portant acquéreurs, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un bien immobilier neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La loi Scellier est un dispositif permettant aux contribuables d’alléger leur assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Cet achat doit se situer dans les Zones A, B1 et B2 du territoire français, la zone C est exclue ( voir zonage ).

L’achat de ce bien leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 25% du prix du logement destiné à être loué, plafonné à 300 000€.

À compter de 2011, la réduction d’impôts sera ramenée à 20%.

Si la réduction fiscale accordée pour une année est supérieure à l’impôt sur le revenu dû pour cette même année, le contribuable pourra imputer la différence sur le montant dû au titre des six exercices suivants.

La location

Les biens neufs concernés par ce dispositif doivent être économes en énergie (c’est-à-dire respectueux de la norme RT2005)

Le bien doit être loué pour une période minimale de neuf ans, une promesse qui doit être tenue dans un délai d’un an à compter de l’achat du bien ou de l’achèvement des travaux.

La Loi Scellier n'interdit pas la location à un ascendant ou descendant. Cependant, pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, cette personne ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Un plafond de loyer sera appliqué en fonction des zones A,B1,ou B2 :

Exemple

Un contribuable payant 2 500 € d'impôts dans une tranche à 14%, qui achète un bien de 100 000 € frais de notaire compris, verra son imposition diminuée de 2 777 € par an pendant 9 ans. Les 277 € non utilisés chaque année seront reportables sur les 6 années suivantes.

Grâce à la loi Scellier, ce contribuable sera non imposable pendant 9 ans. Il aura économisé plus de 25 000 € sur son acquisition.

Sur 9 ans : le loyer d'environ 3 166 € par an net de charges aura financé 31 917 € avec une revalorisation annuelle estimée à 1.50%. Les taxes foncières représentent environ 2 400 € sur la durée des 9 ans.Les mensualités de crédit d'environ 730 € sur 20 ans, remboursées pendant 9 ans représentent 78 840 €.

Coût réel : 78 840 + 2 400 - 31 917 - 25 000 = 24 323 € soit 224 € par mois en moyenne. Le capital restant dû sur le prêt est de 70 380 € . Avec une hypothèse de revente de l'appartement à 110 000 €, le gain est d'environ 40 000 €.

La loi Scellier est un excellent placement.

A titre de comparaison, pour obtenir un capital de 40 000 € avec une épargne de 224 € par mois il faudrait un placement 10.33 % net d'impôt et de charges sociales. La loi Scellier est plus équitable que les lois Robien ou Borloo car pour une même acquisition, elle offre la même réduction d'impôt à tous les contribuables quelle que soit la tranche marginale d'imposition.

Récapitulatif :

Télécharger le texte officiel de la loi Scellier